Revista de Derecho Romano – Número I – (2019)
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UNA PRIMERA APROXIMACIÓN A LAS RELACIONES DE
VECINDAD
A FIRST APPROXIMATION TO RELATIONSHIP OF NEIGHBOURHOOD
Por María Carolina Alba Capitaine y Agustín Andrich
Resumen: El trabajo muestra como fue la regulación de los límites al dominio, principalmente las relaciones
de vecindad, en sus orígenes en el Derecho Romano. Su evolución en el Derecho Civil Argentino, desde el
código civil velezano hasta su actual regulación en el Código Civil y Comercial de la Nación, y su
implicancia con la Encíclica Papal Laudato Sí, sobre el cuidado de la Casa Común.
Palabras Clave: Derecho Reales – Derecho Romano – Límites al Dominio – Relación de vecindad.
Abstract: This paper shows how regulation of dominion limits was, mainly the relationship of
neighbourhood, in its origins in Roman law. Its evolution in Argentine civil law, from Civil
Code Velezano until its current regulation in Civil and Commercial Code of the Nation, and its implication
with Papal encyclical Laudatio Si, on the care of Common House.
Key words: Law of things – Roman Law – Dominion limits - relationship of neighbourhood.
Artículo publicado bajo Licencia Creative Commons Atribución-No Comercial-Sin
Derivar. © Universidad Católica de Córdoba
http://dx.doi.org/10.22529/rdr.2019(1)02
Capitaine, María Carolina, Abogada – Universidad Católica de Córdoba (UCC) - Meritoria en Poder
Judicial de la Provincia de Córdoba - Ex Jefe de Trabajos Prácticos de Derecho Romano y Ex Miembro del
Instituto de Derecho Romano “Dr. Agustin Diaz Bialet” de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de la
Universidad Católica de Córdoba. [email protected]
-Andrich, Agustín, Abogado - Notario – Universidad Católica de Córdoba (UCC) - Profesor Adjunto de
Derecho Romano, Cátedra “A”, Derecho Privado I, Cátedra “A” y “B” y Miembro del Instituto de Derecho
Romano “Dr. Agustin Diaz Bialet” de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de Universidad Católica de
Córdoba - Adscripto de Derecho Romano de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional de Córdoba.
Adscripto de Derecho Civil de la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad Nacional de Córdoba.
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I. INTRODUCCIÓN
Las instituciones humanas no nacen ex nihilo, de la noche a la mañana, ni se configuran
de una sola vez y para siempre; suponen una necesidad a satisfacer que es cambiante en sí
misma, como lo es la vida en sociedad, y que, por lo tanto, requiere la sucesiva
concurrencia de soluciones. Por eso, cualquier institución jurídica puede ser estudiada tal
como está hoy en vigencia o considerando su desarrollo histórico, siguiendo los rastros o
huellas dejadas en su camino. Esto es lo que nos proponemos hacer en este momento con
una institución (los límites al dominio) que puede ser vista tanto en el aspecto puramente
jurídico, cuanto en el moral o ético. Como no puede ser de otro modo, dados los orígenes
romanos de nuestro derecho positivo, empezaremos el análisis partiendo de dicho
ordenamiento, para ver luego su proyección en el actual código civil argentino, en la
legislación ambiental y en la encíclica papal Laudato, si. Por el momento, daremos algunas
precisiones en materia de derecho romano y luego otras sobre el derecho civil.
II. EL DERECHO ROMANO
Para comenzar a hablar de los límites al dominio debemos en primer lugar preguntarnos
por el origen del dominio romano. En este sentido, se ha sostenido que existe una suerte de
ley universal según la cual la propiedad colectiva pre existió a la propiedad individual, es
decir que la propiedad (tierra) habría sido colectiva en un principio para pasar luego como
una concesión del Estado y como posesión continuada a ser reconocida como de los
particulares. Sin embargo no consideramos que esta teoría pueda aplicarse a Roma, dadas
las particularidades de la propiedad romana en sus comienzos. En efecto el fundo romano
presenta similitudes muy notorias con el territorio de un Estado: tiene límites precisos y
todo lo que está dentro y todo lo que se incorpora le pertenece al dueño; quien a su vez
puede impedir toda injerencia extraña. De esta manera, la tierra no puede aparecer como
una concesión del Estado, sino que era algo preexistente o al menos simultánea con la
formación de éste. El fundo habría sido el territorio soberano de cada gens, el que al
constituirse la civitas pasó a pertenecer a cada uno de sus respectivos patres, o sea el
antiguo jefe de cada gens. De aquí, ciertas notas propias del dominio romano (carácter
absoluto, poder absorbente, límites, etc.). ¿Qué entendieron por tal los antiguos habitantes
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del Lacio? Cuando de éste hablaban se referían propiamente a la cosa misma, de la cual se
afirmaba una cualidad, cual es la de pertenecer a una determinada persona. Actualmente,
en derechos reales, se lo define como “la relación directa e inmediata que una persona tiene
sobre una cosa”. Pero este no era el sentido que los romanos le daban: no era un in ius re ni
tampoco había una relación con la cosa. Por el contrario se parte de la situación en que se
halla la cosa de la cual se afirma una cualidad, la de pertenecer a alguien. Por eso, la
propiedad son las cosas mismas; ello engendra una potestas por parte del dueño que se
manifiesta en la denominación de dominium=señorio (dominus=señor)
1
.
El dominio romano es, en principio, absoluto. Es decir que representa la mayor de las
posibilidades de aprovechamiento por parte del dueño. Este puede usar y disfrutar de la
cosa. Puede disponer de ella, puede gozar de ella como propia.
Y es aquí donde comienza a sonar nuestro tema principal. En los primeros tiempos la
potestas del propietario luce como soberana. Luego comenzaron a aparecer restricciones
cuando ese ejercicio traía perjuicios al vecino o exigía una cierta extensión en el fundo
vecino, a fin de lograr la coexistencia con los otros propietarios. Esto debió lograrse
inicialmente mediando la voluntad de los propietarios. Si era necesario permitir algo o no
hacer algo, se constituía la pertinente servidumbre en base a la cual un fundo resultaba
sirviente del otro, pero la constitución de la servidumbre requirió siempre la voluntad de las
partes
2
. Cuando se advirtió que la convivencia exigía alguna limitación aún sin requerir la
conformidad del dueño es que comienzan a aparecer las primeras restricciones al dominio.
Ellas no derivan de la voluntad del dueño sino de la ley. A su vez, estas restricciones o
limitaciones podían responder a la satisfacción de necesidades públicas, es decir de todo el
pueblo, o de las propias de los vecinos. De allí la conocida división entre limitaciones de
derecho público y restricciones fundadas en razones de vecindad. El número de estas
restricciones fue creciendo con el transcurso del tiempo lo cual es natural dado que la
concepción del dominio no fue siempre la misma: de un poder ilimitado se tiende hacia una
utilización de la propiedad en miras al bienestar general.
Las fuentes proporcionan muchos pasajes vinculados a las relaciones de vecindad.
Como una aproximación al objeto de la investigación y sin perjuicio de un ulterior análisis
1
DI PIETRO, Alfredo. Derecho privado romano, Depalma, Buenos Aires, 1996, p. 119.
2
En el derecho justinianeo puede aceptarse la existencia de servidumbres legales.
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de otros pasajes, hemos creído oportuno referirnos al caso de la taberna casiaria. Este
pertenece a los comentarios al Edicto de Ulpiano y se encuentra en el Digesto en el Libro
Octavo, Título Quinto, dedicado a la defensa de las servidumbres, en el fragmento 8,
parágrafo 5.
Comienza Ulpiano, con la referencia a la respuesta dada por Aristón a Cerelio Vital en
el sentido que él opinaba que no era lícito echar el humo de una fábrica de quesos a los
edificios superiores, salvo la existencia de una servidumbre constituida al efecto. En tal
sentido razona que si bien el dueño puede realizar en su fundo cualquier actividad, ello es
así en tanto no introduzca nada en el fundo vecino, ejemplificando con la inmisión de agua
desde el fundo superior al inferior. Caso contrario, esto es si lo hiciera, el propietario del
fundo vecino, afectado por su actividad podría intentar en su contra la acción negatoria.
Dice luego Ulpiano, que Aristón refiere seguidamente la opinión de Alfeno Varo, en el
sentido de que se puede accionar contra aquel que extrae piedras en su fundo, cuyos
fragmentos van a parar al fundo vecino. Seguidamente, viene la descripción del caso
sometido a la opinión de Aristón: Cerelio Vital había tomado en arrendamiento del
municipio de Minturno, una fábrica de quesos y el vecino del fundo superior accionaba en
su contra, aduciendo que no podía echarse en su fundo el humo del establecimiento. En
base a las razones dadas al comienzo (inexistencia de servidumbre, imposibilidad de la
inmisión), Aristón se expide en el sentido que asiste razón al propietario del fundo afectado
por el humo, sin perjuicio de que el locatario puede accionar en virtud del contrato de
locación contra el locador. El pasaje se cierra con la referencia a la posibilidad de intentar
el interdicto uti possidetis que cabe al propietario/poseedor si se le impidiera hacer en lo
suyo lo que lícitamente puede hacer. Corresponde aclarar, que según el mismo Aristón este
remedio podría ser intentando de haberse constituido la servidumbre.
3
Si este fuera el único pasaje del Digesto referido al asunto no cabría otra conclusión que
el ejercicio de las facultades del dueño es lícito en tanto no haya o no determine una
inmisión en el fundo vecino. Sin embargo, siguiendo con el mismo fragmento encontramos
los dos siguientes (el 6 y el 7) que introducen alguna modificación. En efecto, en el
parágrafo 6 el mismo Ulpiano recuerda a Pomponio para quien era lícito hacer humo “no
perjudicial” en su pertenencia lo que considera similar al ejercicio de otras actividades
3
Esta última parte probablemente es interpolada.
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comunes, como hacer fuego, sentarse o lavar. De esta manera, se introduce un nuevo
elemento, ya no se trata de la no inmisión sino que la inmisión es posible en tanto no fuese
perjudicial. En el parágrafo 7, Pomponio presenta una hipótesis inversa pero con la misma
solución. Es el caso de quien había construido un conducto por el cual llegaban a la casa del
vecino los vapores de un baño. En tal caso, dice el jurisconsulto que para estar obligado a
recibirlos debió haberse constituido la pertinente servidumbre. Esto significa que considera
a los vapores tan perjudiciales como los referidos en el parágrafo 5.
Hay muchos otros pasajes que, como ya dijimos, deberemos analizar y que nos
permitirán confirmar o desechar las conclusiones precedentes. Lo que sí parece claro por el
momento es que en algún caso, como el referido, hay una criterio a tener en cuenta al
respecto: éste sería que, si bien en principio no hay que extenderse con una acción en el
fundo ajeno, ello sería sin embargo posible cuando esa acción es el resultado de un uso que
podría calificarse de normal o corriente y que por lo tanto el vecino debería tolerar. Es de
toda evidencia que una prohibición de toda inmisión haría imposible el ejercicio del
derecho de propiedad, porque el más mínimo ruido o emanación podría ser impedida por el
vecino y de esa manera sería imposible la vida en sociedad.
Cabe finalizar nuestro estudio dejando algunos cuestionamientos para el derecho
romano:
¿Qué era lo “no perjudicial”? ¿Existe lo perjudicial absoluto para todos los casos, o
depende de cada uno de ellos? ¿El ejercicio de estos derechos varía según sea en el campo
o en la ciudad? ¿La prioridad en tiempo puede dar lugar a alguna preferencia? ¿El ejercicio
de la actividad industrial en qué medida puede considerarse perjudicial?
Estos son algunos interrogantes que veremos de resolver en el curso de la investigación
a realizarse con la cátedra.
III. EL DERECHO CIVIL ARGENTINO
De la misma manera que nos hemos planteado esta investigación en curso en el ámbito
del Derecho Romano debemos hacer lo mismo por el lado de nuestro Código Civil.
En este sentido en el en el código civil Velezano de 1869 en el libro III Título IV de los
Derechos Reales en el Artículo 2502 se establece que: “Los derechos reales solo pueden
ser creados por la ley. Todo contrato o disposición de última voluntad que constituyese
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otros derechos reales, o modificase los que por este código se reconocen, valdrá solo como
construcción de derechos personales, si como tal pudiese valer”. El mismo no nos da una
definición conceptual de derechos reales, pero la nota a dicho título, citando a
DEMOLOMBE, expresa que “es el que crea entre la persona y la cosa una relación
directa e inmediata, de tal manera que no se encuentra en ella sino dos elementos, la
persona que es el sujeto activo del derecho, y la cosa que es el objeto”, en consonancia con
lo que se establece en la nota al art. 497 en la que citando a ORTOLÁN dice que
“…derecho real es aquel en que ninguna persona es individualmente sujeto pasivo del
derecho … un derecho real es aquel que da la facultad de sacar de una cosa cualquiera, un
beneficio mayor o menos.” Podemos concluir que el código velezano adopta una postura
dualista, concibiendo dos categorías bien diferenciadas de derechos subjetivos
patrimoniales
4
.
Según ley 26.994
5
que da entrada en vigencia al nuevo Código Civil y Comercial a
partir del primero de agosto del 2015, los derechos reales, que han sido producto de la
modificación metodológica que el mismo instaura, y que representa un avance instado por
la doctrina y la jurisprudencia, estableciendo principios generales aplicables a todos los
derechos reales, están ubicados en el libro IV (Derechos Reales) Título I (disposiciones
generales) capítulo I (principios comunes) Artículo 1882 que brinda el concepto: “El
derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su
objeto, en forma autónoma, y que atribuye a su titular las facultades de persecución y
preferencia, y las demás previstas en este código”. LORENZETTI
6
aclara que el derecho
real otorga un poder jurídico, que encuentra su máxima expresión en el Derecho de
dominio y que va descendiendo conforme otros derechos reales, este poder es un derecho
subjetivo que consiste en un señorío de la voluntad sobre objetos.
De acuerdo al artículo 2503 (ver nota al 2502 derecho romano) del Código Civil, en la
enumeración de los derechos reales se encuentra en el inciso primero el derecho de
Dominio. El artículo 1941 del Derecho de Dominio, con origen en el antiguo 2506 del
código velezano, y que solo lo exponía como el sometimiento real de una cosa a la voluntad
4
Se hace referencia a los Derechos Personales y Derechos Reales.
5
Ley 26994, año 2014: Apruébese el Código Civil y Comercial de la Nación.
6
LORENZETTI, Ricardo Luis. Código Civil y Comercial de la Nación comentado. Editorial Rubinzal
Culzoni, 2015, Volumen 9, p. 16.
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y acción de una persona, define al Dominio Perfecto como “el derecho real que otorga
todas las facultades de usar, gozar, y disponer material y jurídicamente de una cosa,
dentro de los limites previsto por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se
pruebe lo contrario”.
Debemos tener en cuenta que al aclarar en sus notas el artículo 2506, Vélez tiene una
gran y notable influencia del Derecho Agrario y de las relaciones económicas que de él
devienen teniendo en cuenta los factores de espacio y tiempo en los que el autor escribió. El
artículo 1941 denota una definición empírica, que encontraría su origen en el “ius utendi,
ius fruendi, y ius abutendi”
7
, estrictos conceptos romanistas, los cuales deben ser
desarrollados en atención a la ley y no constituyendo de ninguna manera un abuso del
derecho, reprochado por el código desde su título preliminar
8
.
Si bien este derecho real, posee carácter de perpetuo, absoluto y exclusivo, y otorga las
más amplias facultades a su titular, no implica que sea ilimitado, debido a que posee
límites
9
previstos por la ley. El Código según ley 340, en el libro III, título VI, habla de
restricciones y límites al dominio, desarrollando la materia desde el artículo 2611 al 2660 y
en el Código Civil y Comercial según ley 26994, lo regula en el libro IV, título III, capítulo
IV, del artículo 1970 a 1982. Cuando tratamos el tema de límites al dominio, analizamos
normas que fijan un punto hasta donde pueden y deben ejercerse las facultades del titular
del derecho real. No podemos concebir facultades y atribuciones en sentido absoluto por
parte de los titulares. Si bien el dominio es el derecho real que mayor cantidad de facultades
confiere sobre la cosa al titular, siempre es conveniente establecer límites con el objetivo de
mejorar las relaciones de los titulares con sus vecinos y con la sociedad entera.
Encontramos dos tipos: restricciones impuestas al dominio privado de interés público y
restricciones impuestas al dominio privado de interés privado (relaciones de vecindad)
siendo que el primero de estos está reservado al derecho administrativo, regulando el
aprovechamiento como la utilización del dominio de inmuebles de cada jurisdicción
7
Expresiones latinas que significan el Derecho a usar, a gozar y a disponer.
8
ARTICULO 10.- Abuso del derecho. “El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una
obligación legal no puede constituir como ilícito ningún acto. La ley no ampara el ejercicio abusivo de los
derechos. Se considera tal el que contraría los fines del ordenamiento jurídico o el que excede los límites
impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres.”
9
Nótese la diferencia entre límites (Término utilizado por el Código Civil y Comercial y que se vincula con el
ejercicio normal del derecho) y restricciones (Término utilizado por Vélez Sarsfield que implica un recorte
del derecho).
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concreta, ejerciendo un poder de policía en materia de higiene, moralidad y tranquilidad
pública, y aplicándose de manera subsidiaria las normas del código civil y comercial de la
nación referidas a las relaciones de vecindad.
Los límites al dominio impuestos en interés de los particulares (privado), son normas y
preceptos regulados por el código de fondo y que tienen por finalidad lograr un ámbito de
convivencia armónica y saludable entre los titulares de inmuebles vecinos, colindantes o
no.
Uno de los temas más debatido en doctrina y jurisprudencia, tanto en el derogado
código civil (Artículo 2618, reformado por la Ley 17.711), como en el actual código civil y
comercial de la nación, (Articulo 1973
10
) son las inmisiones inmateriales, refiriéndonos en
particular a toda emanación de humo, olores tóxicos, calor excesivo, luminosidad, altos
decibeles de sonido, vibraciones constantes, que generen molestias y malestares a vecinos
por la realización de determinadas actividades que superan los parámetros de uso normales
y tolerables, de acuerdo a las características del lugar.
Nos planteamos en un primer momento ¿Qué se entiende por uso normal y tolerable?
¿Qué por normal tolerancia en la terminología del Código?
Para dar respuesta a ello, sostenemos que la propiedad de los inmuebles debe utilizarse y
gozarse de manera normal, de acuerdo a su finalidad y destino. A pesar de que los vecinos
muchas veces deben soportar ciertas incomodidades derivadas de actividades que se
realizan en los inmuebles vecinos (humo, calor, gases, olores, ruidos, etc.), pero que las
mismas deben ajustarse a determinados niveles: ergo no será lo mismo el límite tolerable de
la emisión de humo por parte de una industria, que el de las viviendas familiares en un
poblado. Como lo ha dicho la Corte el concepto de normal tolerancia debe ser interpretado
con un criterio objetivo,
11
teniendo en cuenta circunstancias culturales, sociales,
económicas y geográficas.
10
ARTICULO 1973.- Inmisiones. “Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos,
vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la
normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa
para aquellas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa por la molestia o su
cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar
especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las
exigencias de la producción”
11
CSJN, Fallos: 308:2129.
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En el supuesto caso que las incomodidades que deban soportar los vecinos no sean
razonables por superar los niveles permitidos, el vecino damnificado estará facultado para
efectuar los reclamos pertinentes, a los efectos de hacer cesar dichas inmisiones por parte
del agresor, respondiendo este objetivamente
12
por los daños ocasionados. La última parte
del actual artículo 1973 del ccycn., establece al final de su primer párrafo “…y aunque
medie autorización administrativa de aquellas.” Entendemos, en consecuencia, que la
circunstancia de contar con las autorizaciones y habilitaciones municipales
(administrativas) para poder llevar adelante sus actividades, no impide ni es un obstáculo
para que puedan plantearse judicialmente las acciones
13
en el caso de que se configuren
molestias que exceden la normal tolerancia entre los vecinos. Siempre debe tenerse en
cuenta que este criterio de razonabilidad y tolerancia es un tope establecido y que será el
juez quien determine en cada caso particular si ha sido vulnerado, y en qué medida,
valorando las pruebas aportadas (informes periciales, testimonios, documentos, etc.), para
poder así determinar la sanción correspondiente.
El juez está facultado para tomar dos medidas: 1) disponer la supresión de la causa
de la molestia o su cese y 2) otorgar la indemnización por los daños, siempre y cuando
correspondiere. En el caso de la primera medida, debe el juez tener en cuenta la utilización
regular del inmueble afectante, su destino, y los intereses colectivos, ordenando al agresor
que efectué las adecuaciones necesarias para evitar dichos malestares, (por ejemplo, en el
caso de industrias químicas, ordenando la utilización de filtros especiales a fin de disminuir
la cantidad de gases tóxicos, o el uso de otra especie de materia prima.); y en el supuesto de
la segunda medida, corresponderá una indemnización pecuniaria si se puede comprobar y
acreditar que las actividades realizadas (que exceden la normal tolerancia) han ocasionado
daños materiales y/o morales, como por ejemplo, roturas, filtraciones, rajaduras, manchas
en el inmueble (daños materiales) y/o determinadas enfermedades o patologías, como
hipoacusia, intoxicaciones, alergias, canceres, trastornos psíquicos, etc. (daño morales)
Con los avances industriales, tecnológicos y producto de la globalización, notamos
un aumento de estas actividades, a las que el derecho debe ir regulando y buscando
12
El damnificado/víctima no tiene la obligación de demostrar la culpa (factor subjetivo), siendo suficiente la
existencia del daño, la relación de causalidad ente la actividad (hecho antijurídico) y el perjuicio sufrido.
13
Podrá interponer acción judicial no solo el propietario, poseedores sino también un tenedor (ej. Locatario)
del inmueble vecino. (damnificado/victima)
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soluciones a los problemas que se vayan planteando, sean estos económicos, sociales,
culturales, ambientales y de salud. Regulados estos dos últimos derechos, no solo en el
artículo 43 de la constitución nacional, el código civil y comercial de la nación, en su
artículo 14 inc. 2, al tratar de los derechos de incidencia colectiva y la encíclica papal
Laudato Si” (del Sumo Pontífice Francisco) sobre el cuidado de la casa común.
Con este primer paso de la investigación sería precipitado formular conclusiones
definitivas, ya que será necesario hacer toda una evaluación posterior de las legislaciones e
instituciones. Lo que si podemos adelantar es nuevos interrogantes a plantearnos tales
como: ¿Puede establecerse un nexo entre el caso de la taberna casiaria y nuestros actuales
artículos del Código? ¿Cuáles eran los bienes jurídicos protegidos? ¿Es posible encontrar
un criterio general de regulación en materia de relaciones de vecindad? ¿Cuándo una
restricción al dominio privado, por razones de protección al ambiente se transforma en una
cuestión de índole pública? ¿En qué momento de la vida en comunidad puede considerarse
configurada la categoría de lo ambiental? No creemos que ello haya ocurrido en la sociedad
romana, seguramente tampoco en la Edad Media, ni en los tiempos posteriores, hasta hace
muy poco.
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