Revista Pelícano
Vol. 4. E l asalto de lo im pensado
ISSN 2469-0775
pelicano.ucc.edu.ar
Agosto 2018 - Córdoba
Luis Alberto Tognetti
luistognetti @hotmail.com
Doctora en Historia. Investigador
Independiente del CONICET (CIECS),
Profesor titular de la Univ. Católica de
Córdoba y Profesor asistente de la Univ.
Nacional de Córdoba.
DOI: 10.22529/p.2018.4.08
Regulación provincial de la
propiedad, colonización y cam bios en
la estructura agraria en el sureste
cordobés, 1860-1900
State Regulation of Private Land
Property, Colonization and Changes
to Agrarian Structure in Southeast
Cordoba, 1860-1900
Resum en
En el artículo se analizan, en primer
término, las modificaciones legales
introducidas al régimen de la propiedad.
Se pone especial énfasis en explicar cómo
se desplegó la injerencia del Estado
provincial en la problemática. Primero, se
indaga el accionar de los poderes públicos
sobre la propiedad fiscal. Luego, se
explica la forma en que la intervención
estatal se llevó a cabo sobre el dominio
privado. Asimismo, se da cuenta de la
normativa sancionada para regular la
colonización agrícola que irrumpió en los
espacios limítrofes con Santa Fe.
En segundo término, se procedió a
cuantificar el número y la superficie de las
colonias establecidas en los
departamentos de Unión y Marcos
Juárez. Una vez determinado el amplio
predominio de la colonización en el
segundo, se dimensionó el movimiento
del mercado primario colonial entre
mediados de la década de 1880 y fines del
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siglo XIX. Luego, y a partir de establecer cómo se encontró repartida la propiedad entre los
colonizadores; se reconfiguró la distribución surgida de la venta de las parcelas a los
colonos. En particular, se puso el énfasis en la participación alcanzada por los pequeños y
medianos propietarios.
Palabras Claves: Historia, Córdoba, Propiedad, Colonización.
Abstract
This article analyses, in the first place, changes introduced into legal land ownership with
special emphasis on explaining the involvement of the Provincial State in this matter. First,
the behavior of the State in relation to fiscal property is described. Then, State intervention
on private property is explained. Also there is a description of the legislation passed to
regulate the colonization of farming land that was infringing on land belonging to the
neighboring Province of Santa Fe.
In the second place, the number and area of the settlements in the Union and Marcos
Juarez Departments is accounted for. Once the wide predominance of colonization in the
Marcos Juarez Department was determined, the movement of the primary colonial market
between the mid-1880s and the end of the XIX century could be measured. Then, by
establishing how property was distributed among the settlers, the configuration of the land
property as sold to the settlers could be described. Special emphasis was placed on the
participation of small and medium-sized land owners.
Key words: History, Córdoba, Property, Colonization.
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Introducción
El artículo se propone avanzar sobre dos aspectos. Por un lado, se indaga sobre los
cambios introducidos al régimen de la propiedad en el último tercio del siglo XIX y, a partir
de esas modificaciones, explicar el dispositivo legal creado por el Estado provincial para
controlar los inmuebles en manos de los particulares. Por el otro, se analiza de qué forma,
parte de la nueva regulación sobre el dominio, favoreció el movimiento colonizador y su
mercado primario.
En relación con el último aspecto referido, se llevó a cabo un relevamiento exhaustivo
de la colonización en los departamentos de Unión y Marcos Juárez. A su vez, al constatarse
el amplio predominio de aquella en la segunda jurisdicción departamental, se concentró en
este espacio la indagación sobre la operatoria de compraventa. A partir de este resultado, se
estudió la emergencia de una nueva estructura agraria, mediante el análisis de la distribución
de la propiedad entre sus colonias.
Las innovaciones, aludidas en el párrafo anterior, se iniciaron con la sanción de la
Constitución (1853) y, luego, del Código Civil (1869) y tuvieron como principal finalidad
promover el dominio individual y exclusivo sobre el suelo. Sin embargo, por la
particularidad con que se desplegó el federalismo en Argentina, las provincias tuvieron una
marcada injerencia en la regulación de la propiedad que empezó por la de origen público y,
luego, se extendió a la privada.
Se parte del supuesto de que los derechos de propiedad dan forma a la organización
económica con la finalidad de reducir los costos de transacción, acrecentados por el
desarrollo de los mercados de factores. Pero, la emergencia de aquellos no se la atribuye al
resultado inmediato de la escasez y la competencia; sino “de una continua tensión entre los
deseos de los gobernantes del Estado y los esfuerzos por reducir los costes de transacción
de las partes en el intercambio” (North, 1994, p.32). En la perspectiva planteada, los
cambios dependen de quienes tienen el poder para negociar o idear nuevas normas o reglas.
Y si bien, no se niega la influencia que generan las variaciones en los precios relativos o en
la tecnología; se considera importante el papel de los propios gobernantes en las
innovaciones legales (North, 1995, p. 68).
Asimismo, se considera que la eficiencia, producto de la reducción de los costos de
transacción, depende de factores que van más allá de la definición de los derechos de
propiedad en sí misma. También, influye que el cumplimiento obligatorio es imperfecto. Es
decir, hacer cumplir el contrato es costoso en sí. Por lo tanto, no alcanza con definir los
derechos con precisión. En un mundo caracterizado por el intercambio impersonal, el
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cumplimiento obligatorio requiere de una tercera parte. En otras palabras, “significa el
desarrollo del Estado como una fuerza coercitiva capaz de monitorear derechos de
propiedad y hacer cumplir contratos,” (North, 1995, p. 82).
Pero, ¿con qué finalidad el Estado proveería de esos servicios básicos? Por lo menos
con dos objetivos: “uno, especificar las reglas fundamentales ..., que proporcionarán una
estructura de derechos de propiedad .p a r a maximizar las rentas del gobernante; d o s .
favorecer al máximo de producción social [e]. incrementar el rendimiento de los
impuestos que corresponden al Estado” (North, 1984, p. 39).
En relación con lo anterior, la forma en que se resolvió en Argentina, la disputa por los
derechos de aduana a través de la sanción constitucional, impulsó a las elites provinciales a
buscar nuevas fuentes de financiamiento para los tesoros. De este modo, se involucraron
en la cuestión de la tierra pública, al identificarla como fuente potencial de recursos. Y una
vez que los inmuebles fiscales se agotaron, ese compromiso se redireccionó hacia la
regulación de la propiedad privada con el objetivo de mejorar la recaudación impositiva
sobre los inmuebles.
En el caso de la provincia de Córdoba, quienes controlaron el Estado orientaron su
accionar hacia las tierras de la frontera para identificar las que podían ser declaradas de
dominio público. Esta decisión dio lugar a un conjunto de modificaciones que otorgaron al
ejecutivo provincial el protagonismo en la regulación de la propiedad. Pero ¿de qué modo
se conformó un dispositivo legal que garantizara al gobierno el ejercicio de esa potestad?,
¿cómo accedió este poder del Estado a la información necesaria que le permitiera asegurar
los derechos fiscales sobre el suelo? Y ¿qué dependencias específicas se constituyeron para
resguardar la documentación respectiva? Además ¿de qué instrumentos dispuso el gobierno
para incrementar su injerencia sobre la propiedad privada? Y, en particular, ¿a qué
estímulos recurrió para intensificar el movimiento inmobiliario y su registro de modo de
maximizar sus ingresos tributarios?
Para responder esos interrogantes se llevó a cabo un seguimiento sobre las innovaciones
legales introducidas con el propósito de regular la propiedad en la provincia de Córdoba
durante la segunda mitad del siglo XIX. En particular, se analizó la ley de colonización de
1886; cuyo objetivo principal fue promover la venta de parcelas a los colonos y su posible
impacto en los departamentos de Unión y Marcos Juárez.
El estudio practicado se inscribe dentro de una estrategia de abordaje de los mercados
de tierra centrada en los estudios de caso de espacios acotados, como partidos o
departamentos, dentro del contexto provincial. Las indagaciones que siguieron esta
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modalidad, se concentraron, primero, en la provincia de Buenos Aires, tomando como
referencia el estudio pionero de Cortés Conde que, en discordancia con las visiones más
arraigadas en la literatura pampeana, constató la existencia de un mercado de tierras para las
dos últimas décadas del siglo XIX (1979, p. 150).
A partir de ese antecedente, las investigaciones se orientaron a poner en discusión los
límites temporales respecto de la emergencia de la compraventa como principal mecanismo
para acceder a la propiedad, estableciendo que desde mediados de aquella centuria los
precios del suelo respondieron a la oferta y demanda (Banzato, 2005, p. 200). Luego, los
estudios se ampliaron a los partidos que se conformaron o consolidaron con los avances de
frontera de la segunda mitad del siglo, en la misma provincia (Banzato, 2009; D'Agostino,
2009). La densidad de los estudios referidos a ese espacio provincial ha sido revisada en un
reciente balance crítico teórico y metodológico (Banzato, Barcos, D'Agostino, 2013). Con
algo de rezago, comenzaron las investigaciones sobre la misma problemática en los
espacios de la frontera sur y sureste de Córdoba (Tognetti, 2009; 2011; 2015).
Asimismo, la problemática de la colonización y su diversidad fue abordada para el caso
santafesino (Gallo, 1983). Con posterioridad y como un antecedente más inmediato de la
temática propuesta en este artículo, se indagó sobre la emergencia del mercado de tierra
surgido de la colonización en Santa Fe. De este modo, se constató un acentuado
dinamismo inmobiliario sustentado en la pequeña y mediana propiedad agrícola (Martirén,
2013; 2015).
Para llevar a cabo la investigación propuesta, se consultaron distintas fuentes y
repositorios. En primer lugar, se practicó un relevamiento exhaustivo de la legislación
desde 1860 hasta fines del siglo. Además, se incorporó la información correspondiente a
los decretos reglamentarios del poder ejecutivo.
En el Archivo Histórico de Catastro (en adelante AHC) se revisaron los fondos
documentales referidos a mensuras administrativas y judiciales, expedientes de colonias y
los tomos existentes del primer registro de la propiedad provincial. Respecto de las
mensuras el repositorio contiene información de todas las realizadas sea por orden del
juzgado, en el caso de inmuebles particulares, o a pedido del ejecutivo provincial, cuando se
trató de tierras públicas. Por esta razón, la colección dispone de abundante información
sobre la historia dominial de los inmuebles ubicados en la provincia.
En relación con los expedientes de colonias, el contenido es diverso, aunque, por lo
general, cada uno de ellos contiene el plano de la subdivisión del terreno, los antecedentes
del origen de la propiedad, el pedido solicitando el beneficio fiscal y la aprobación o no por
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parte del ejecutivo. Y en cuanto al registro de la propiedad, primero en su tipo en el ámbito
provincial, se mantuvo activo entre 1873 y 1897. Aun cuando, por la información
resguardada la serie es fundamental para un estudio como el que se lleva a cabo en este
artículo, la pérdida de parte de la colección ha limitado su explotación.
En el Archivo Histórico Provincial de Córdoba (en adelante AHPC) se consultaron los
protocolos notariales de los registros 1, 2, 3, 4, 6, 8, 9, 15, 21, 22, 23, 25, 29, 30, 31 y 33 y
documentos de la serie de Gobierno. Respecto de los protocolos, la búsqueda se enfocó a
las escrituras traslativas de dominio, a través de las cuales se reconstruyó el movimiento
inmobiliario correspondiente al mercado primario colonial. Finalmente, a la serie de
Gobierno se recurrió con el fin de obtener información intercambiada entre el ministerio y
los responsables de practicar el relevamiento de la propiedad pública en los espacios de
frontera.
Innovaciones legales al régim en de la propiedad pública y la circulación del
dominio fiscal
Las innovaciones legales sobre el régimen de la propiedad —introducidas en la segunda
mitad del siglo XIX- constituyeron un punto de partida de un proceso de cambio
institucional más extenso que promovió el ambiente adecuado para que el negocio con la
tierra, en general, y la colonización, en particular, prosperaran. Es importante destacar el
significado que se le atribuye al cambio aludido pues no se limita a la declaración de los
derechos de propiedad que caracterizaron al liberalismo de aquella época. En efecto, las
modificaciones a las que se hace referencia, contribuyeron para que la mercantilización de
la tierra, que era ya una realidad difundida, se rigiera bajo las condiciones requeridas por el
intercambio complejo e impersonal propio de la especialización y la división del trabajo. Es
decir, para que se constituyeran los mercados de factores para la tierra, el trabajo y el
crédito.
En ese sentido, la sanción del Código Civil resultó clave en, por lo menos, cuatro
dimensiones. Definió con mayor precisión los derechos reales, confiriendo a la propiedad
el carácter absoluto, exclusivo y perpetuo; simplificó los procedimientos para la adquisición
del dominio; facilitó la circulación de los inmuebles y el acceso a la propiedad y alcanzó al
conjunto de las jurisdicciones, sustituyendo al ordenamiento heredado del régimen español
(Tognetti, 2011, pp.112-113).
Sin embargo, conviene tener presente que los estados provinciales mantuvieron la
potestad sobre el control y registro de los inmuebles, como resultado de sus atribuciones
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para percibir los impuestos territoriales. Es decir que una parte sustancial, de aquel cambio,
dependió de la capacidad que cada jurisdicción tuvo para generar un ordenamiento
suficientemente complejo y desarrollado para que no se convirtiera en mero acto
declarativo de principios.
En referencia a la cuestión planteada, la dirigencia provincial aprobó un conjunto de
disposiciones legales que dieron origen a diversas reparticiones y cargos públicos que, si
bien se encuadraron dentro del ordenamiento liberal, sustentado en la propiedad privada;
tuvo como punto de partida la regulación de la propiedad pública.
En línea con lo señalado en el párrafo precedente y con anterioridad a la sanción del
código aludido, durante la década de 1860 se dictaron tres leyes fundamentales. La primera
tuvo como objetivo central precisar los alcances del dominio fiscal. En este sentido,
consideró perteneciente al Estado provincial, la tierra que no estuviera en propiedad de los
particulares. Asimismo, y al efecto de su identificación, introdujo la mensura, deslinde y
amojonamiento de los inmuebles que cumplieran con aquella condición. A su vez, esta
definición significó el abandono de una tradición colonial que se continuó durante las
primeras cuatro décadas del orden republicano. A partir de la modificación referida, el
gobierno tomó a su cargo la tarea de dimensionar el alcance de sus inmuebles. Y, en
consecuencia, se prohibieron las denuncias, procedimiento que por más de tres siglos se
utilizó para la enajenación del dominio público (Brussa, Cánovas, Prosdócimo, 2001, pp.52-
55).
De manera complementaria con aquellos objetivos, se sancionó la necesidad de levantar
un plano topográfico del territorio provincial y se determinó que la subasta pública se
utilizaría para la venta del patrimonio del Estado. Finalmente, el articulado de la normativa
contemplaba la formación de un registro de las propiedades particulares, sin especificar el
modo en que se alcanzaría una tarea de esta magnitud ni qué dependencia la tomaría a su
cargo, aunque como se detalla luego, el registro en cuestión fue regulado por una ley
específica (Brusa, Cánovas, Prosdócimo, 2001, p.54).
Como derivación de la misma norma, se aprobaron otras tres leyes y un decreto que
promovieron nuevas instancias para la regulación de la propiedad fiscal. Por medio de la
primera, se creó, en 1862, el departamento Topográfico, dependencia estratégica en la
consecución de los propósitos definidos por los hombres que controlaron la
administración cordobesa. Entre las funciones más destacadas que se le asignó en el
articulado a la nueva repartición, figuraron las siguientes: archivar las mensuras, expedir el
título de agrimensor y confeccionar el catastro (Ferreyra, 2011, p.189). Aunque, como luego
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se verá, a éstas se le fueron sumando otras que hicieron de esta dependencia una de las más
complejas con las que contó el gobierno cordobés, en la segunda mitad del siglo XIX.
Con posterioridad, el ejecutivo provincial reglamentó, por decreto, el procedimiento a
seguir en el proceso de la mensura. En la redacción de los fundamentos se hizo mención a
la necesidad de uniformar las acciones emprendidas por los agrimensores y, también, a la
conveniencia de dar mayores garantías a la propiedad territorial. Sin embargo, es posible
advertir que, además, por medio del nuevo instrumento legal se estipularon condiciones
que mejoraron el conocimiento del Estado y, en particular, del ejecutivo sobre los
antecedentes dominiales de los inmuebles en poder de los particulares con el claro
propósito de reunir información para identificar los de propiedad fiscal.
Del conjunto de artículos del decreto analizado, se destaca, en primer lugar, que los
agrimensores activos debían registrar sus diplomas en el departamento Topográfico si
querían continuar ejerciendo su profesión. Asimismo, discriminó las mensuras entre dos
clases, las privadas, solicitadas por un juez, y las públicas, pedidas por el gobierno. En
segundo lugar, estableció que previo al inicio de las mediciones correspondientes, el
agrimensor solicitaría de aquella dependencia las instrucciones específicas al caso y, al
mismo tiempo, acompañaría de un expediente con el extracto de los títulos1.
Como consecuencia de la reglamentación referida, la dependencia pública, creada por
una de las leyes antes reseñada, incorporó dos nuevas tareas. Por un lado, se encargó del
registro de los agrimensores habilitados. De modo que, no sólo tomó a su cargo la
formación de los futuros profesionales, actividad prevista al momento de su constitución,
sino que amplió, además, su control sobre los que se encontraban en pleno ejercicio. Por el
otro, se hizo cargo del archivo de los expedientes iniciados al momento de practicarse la
medición, conteniendo una breve historia dominial de estos inmuebles. Conviene
mencionar que uno de los objetivos prioritarios de la administración provincial de aquel
momento, fue contar con documentación fidedigna acerca de los derechos sobre el suelo.
Con esa finalidad emprendió acciones más contundentes, como luego se verá.
Es importante llamar la atención acerca del impacto que aquellas innovaciones tuvieron
en el desarrollo de nuevas prácticas poco conocidas para la burocracia provincial de la
época. En efecto, para cumplir con esos cometidos se debieron conformar comisiones
específicas que actuaron en los espacios más alejados de la ciudad capital, además de
incorporar personal con habilidades infrecuentes entre los funcionarios públicos, como
1 El decreto aludido se compuso de 65 artículos en los cuales se detallaron cada uno de los pasos a seguir por
el agrimensor al momento de llevar adelante la mensura correspondiente (Brussa, Cánovas, Prosdócimo,
2001, pp. 61-72).
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medir amplias superficies y confeccionar los planos respectivos (Tognetti, 2012, p. 24).
Pero, sobre todo, se enfrentó con la escasa penetración que el Estado tuvo en las zonas de
frontera, donde se supuso existía la mayor proporción de tierra pública2.
Esa circunstancia promovió la sanción de una nueva ley a los fines de dar mayor
cobertura legal a las actividades desplegadas por las comisiones topográficas, conformadas
con el propósito de hacer los relevamientos catastrales en el terreno. Entre otras
disposiciones, la norma dispuso que el juez competente en el departamento tomaría a su
cargo citar a los colindantes afectados por la medición. Asimismo, estableció que los
pretendidos dueños concurrieran con las escrituras respectivas. Y en caso de no
presentarse, se fijaron diferentes penalidades. También, estipuló que, si los supuestos
titulares desobedecían al llamado realizado por las autoridades, los terrenos se considerarían
fiscales. A su vez, impuso un estipendio para los jueces y testigos que participaran del
proceso de medición como una forma de involucrar a los actores locales en el proceso de
saneamiento de la propiedad (Córdoba, 1915, t°2, pp. 245-248).
En el devenir del proceso referido, los dirigentes cordobeses advirtieron que sus
esfuerzos por asegurar el patrimonio inmobiliario fiscal resultaron amenazados por la
pervivencia de derechos precarios subsistentes del antiguo ordenamiento colonial
(Ahumada, 2014, pp. 70-98). Es decir que la normativa, hasta aquí comentada, permitió que
el Estado y, sobre todo, el poder ejecutivo se convirtiera en un actor protagónico en el
proceso de identificación de los inmuebles fiscales y que, en forma limitada, comenzara a
construir un acervo documental sobre la situación de la propiedad en el territorio
provincial. Pero, con todo, aún careció de un instrumento que lo habilitara como actor
litigante en los procesos judiciales donde se dirimieron la validez de los títulos que, en
particular, utilizaron los especuladores con tierras para acceder al control de inmuebles en
espacios fronterizos en disputa con otras jurisdicciones, como Santa Fe y Buenos Aires.
Con el fin de proteger el fondo territorial público que pudiera ser afectado por la clase
de maniobra referida en el apartado anterior, se creó el puesto de fiscal en tierras con la
facultad de intervenir en todos los procesos judiciales de regularización de títulos (Córdoba,
1915, t°2, pp. 239-240).
Asimismo, y ante la evidencia de que, en parte, la mengua en las dimensiones del
patrimonio público, debida a las maniobras de los especuladores antes aludidos, se pudo
llevar a cabo por la complicidad de los notarios —pues fueron ellos quienes proveyeron las
2 Esa circunstancia fue referida por el presidente de la comisión topográfica enviada al departamento Unión
en el confín sudeste de la provincia en su misiva al ministro de Gobierno. AHPC, Gobierno, 1863, T°4, F°
553.
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antiguas escrituras que permanecían bajo su custodia—3; la legislatura sancionó una ley
específica para la expropiación de las escribanías, en 1868. Es importante señalar que si
bien el objetivo buscado fue retirarle los protocolos; la norma tuvo alcances más amplios.
Por una parte, con el conjunto de escrituras incautadas se formaría un archivo general. El
responsable de esta dependencia asumiría la custodia de la documentación y el control
sobre el acceso a la información allí contenida. Además, el mismo archivero llevaría un
registro con los datos de todas las entradas y salidas del material consultado. En lo
sucesivo, los escribanos, al finalizar el año, entregarían el conjunto de escrituras
protocolizadas al mismo archivo para su resguardo posterior (Córdoba, 1915, t° 3, pp. 55
59).
Por otra parte, la ley comentada fijó las pautas para el ejercicio del notariado. En
adelante, a las escribanías se accedería mediante un sistema de concurso de competencias a
cargo del Superior Tribunal de Justicia. Este, a su vez, elevaría al poder ejecutivo la nómina
de los candidatos aprobados para que seleccione entre ellos quién tomaría a su cargo el
registro correspondiente.
Finalmente, y a los efectos de que el gobierno dispusiera de los recursos necesarios para
afrontar el decomiso referido, se autorizó la venta de tierra pública hasta cubrir la erogación
planeada. (Córdoba, 1915, t° 3, pp.55-59).
Sin embargo, recién en 1874, casi seis años después de aprobada la norma, el poder
ejecutivo promulgó el decreto que asignó las suertes de tierras fiscales destinadas a abonar
el importe de las expropiaciones aludidas en un párrafo anterior (Córdoba, 1876, pp. 53
54). Aun cuando la dilación constatada podría considerarse como demostración de escaso
interés por parte de las autoridades para implementar la reforma introducida por la
legislación; es posible ofrecer otra lectura de los hechos. Como se ha demostrado en otros
trabajos, entre fines de la década de 1860 y el primer lustro de la siguiente, diversas
circunstancias se conjugaron para que el Estado no pudiera disponer de los inmuebles
fiscales existentes en la frontera. Por un lado, el nuevo marco regulatorio impuso el
deslinde y amojonamiento de esos inmuebles. Sin embargo, el gobierno cordobés tuvo
dificultades para sostener una comisión topográfica en el terreno que pudiera realizar la
tarea (Tognetti, 2010, p. 166). Por el otro, los conflictos judiciales entablados con los
especuladores inmobiliarios generaron inhibiciones sobre parte de esos inmuebles que
restringieron su disponibilidad (Tognetti, 2012, pp. 28-29). Como es fácil de advertir, estas
3 Uno de los procesos judiciales en el que se puso en juego el destino de la mayor parte de las tierras públicas
del sur provincial y que reconocía como antecedente la merced de los Cabrera, el intermediario que actuó en
representación de los intereses particulares obtuvo la escritura original a través de gestiones con el notario
correspondiente. AHPC, Protocolos Notariales, registro 2, 1864, f° 113 vto.
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situaciones se derivaron del proceso que se viene analizando y, por medio del cual, el
Estado fue adquiriendo un mayor control sobre la propiedad de la tierra.
Una vez enajenadas las suertes fiscales y disponiendo el ejecutivo del dinero
correspondiente, se sancionó un nuevo decreto por el cual se emplazó a los notarios a
presentarse al ministerio de Hacienda a los fines de completar el procedimiento de
expropiación establecido por la ley de 1868 (Córdoba, 1876, p. 81).
El conjunto de leyes y decretos referidos en los párrafos precedentes crearon el marco
regulatorio y las dependencias públicas por medio de las cuales el poder ejecutivo
provincial se reservó el protagonismo en la identificación y resguardo de la propiedad fiscal.
A este conjunto de realizaciones legales, se sumó en 1874, el primer fallo del Tribunal
Superior de Justicia, convalidando la doctrina que le otorgó a ese poder del Estado las
atribuciones antes referidas (Tognetti, 2012, p. 31). Es decir que para mediados de la
década de 1870 se había operado una transformación clave en la materia dejando atrás la
tradición colonial que dominó la cuestión por más de tres siglos.
Uno de los resultados que promovió aquel cambio corresponde a la superficie que el
erario puso en circulación a través de la privatización de sus inmuebles, a lo largo del
último tercio del siglo XIX. De acuerdo con la información reunida, las ventas realizadas
del dominio público en los distintos departamentos de la provincia alcanzaron un total de
4,01 millones de hectáreas (Elizondo, 2010, p. 144; Tognetti, 2013, p. 130). Cabe hacer
notar que solo en los de Unión y Marcos Juárez, el Estado enajenó 1,3 millones de
hectáreas. Esta cifra revela el influjo que las políticas públicas en la materia tuvieron sobre
el espacio abarcado por esta investigación. Además, como se verá en el próximo apartado,
también en esa zona la colonización alcanzó su mayor dinamismo hasta fines del siglo XIX.
Pero, para que las operaciones de transferencia del dominio público se potenciaran;
resultaron claves algunos dispositivos ideados por los poderes públicos para estimular la
compra de tierra fiscal y su reventa posterior. Uno de ellos, en particular, consistió en
aceptar títulos de la deuda pública a su valor nominal para la adquisición de inmuebles
fiscales (Tognetti, 2010, pp. 173-174).
Regulación del dominio privado, colonización y mercado primario colonial
El conjunto de las acciones emprendidas, que en forma parcial se relataron en el apartado
anterior, dotaron al ejecutivo cordobés de un acervo documental único que le habilitó para
involucrarse en la regulación de la propiedad privada. Pero no hay que perder de vista que
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la decisión de acrecentar su injerencia sobre el dominio de los particulares tuvo como
finalidad incrementar los ingresos mediante el cobro de los impuestos correspondientes.
En ese sentido, se interpreta la decisión de la legislatura provincial de sancionar la ley de
registros de títulos de la propiedad de 1869, al menos, con dos propósitos definidos. Por un
lado, se buscó completar el cuadro de situación de la propiedad inmueble, incorporando la
información sobre aquellos que no se encontraron en las zonas de frontera donde, el
relevamiento del dominio público, requirió de la identificación del de los particulares. Por el
otro, se apuntó a mantener actualizada la titularidad del responsable de la contribución
territorial.
En relación con ambos propósitos, la normativa promovió, entre los particulares, el
registro de los documentos que estuvieran en su poder. Como contrapartida, el Estado les
ofreció renunciar a toda pretensión sobre los inmuebles cuyas escrituras figuraran
inscriptas. La condición establecida es un testimonio más de las circunstancias bajo las
cuales se llevó a cabo el proceso de regulación dominial. Es decir, como una potestad
indefinida, en términos temporales, del Estado para considerar como fiscal todo terreno
cuyos antecedentes resultaran dudosos. Asimismo, se estableció el término de cuatro años
para hacer la presentación correspondiente. Pero, una vez vencido ese plazo, se le aplicaría
una multa al contraventor. El libro con la información registral aludida llevaría la firma del
ministro de Hacienda y se encontraría bajo la custodia del mismo departamento
Topográfico. Además, se impuso la obligación de protocolizar las escrituras de
transferencia de dominio de inmuebles ubicados en la provincia pero que se emitieran en
otras jurisdicciones. En cuanto a los títulos que no hubieran completado el trámite, no
tendrían validez en las demandas judiciales que se entablaran en los tribunales locales
(Brussa, Cánovas, Prosdócimo, 2001, pp. 110-112).
En 1873, al cumplirse el plazo previsto por la ley, el registro comenzó a operar y se
mantuvo activo bajo el control del departamento Topográfico hasta 1897.4 Su organización
resultó sencilla, en el libro referido en el párrafo anterior, se anotó el número
correspondiente a la propiedad, después se asentó un extracto breve del título. La síntesis
contuvo la ciudad, la fecha y el nombre del escribano que emitió la escritura. Luego, se
insertó el nombre de los contratantes, el inmueble, su ubicación, superficie y linderos.5
4 A partir de aquel año, el registro de la propiedad comenzó a desenvolverse como una dependencia separada
del departamento Topográfico, variando su situación dentro del organigrama estatal. La consulta a la
normativa no ha permitido dilucidar aún cuál fue el motivo de esa decisión (Córdoba, 1915, t° 7, pp. 620
621).
5 En la actualidad, sólo se han preservado cuatro tomos de años alternados por lo cual su utilidad resulta
limitada confrontar en AHC.
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Es importante referir brevemente al dispositivo resultante de las normas sancionadas, las
reparticiones públicas creadas y las obligaciones impuestas a los notarios para comprender
mejor de qué modo operó el control sobre la propiedad raíz. En forma resumida, los
intervinientes en la operación de transferencia de un inmueble suscribían, en primer
término, un boleto de compraventa. Este documento se presentaba al despacho del registro
ubicado en el mismo departamento Topográfico, el que proveía del número
correspondiente a ese título. Luego, el mismo boleto se enviaba al ente recaudador para que
certificara que la propiedad objeto de transferencia no adeudaba la contribución directa.
En segundo término, se procedía a registrar la escritura; la cual, se insertaba en el protocolo
respectivo.
Para la década de 1880, el Estado cordobés y, en particular, el poder ejecutivo había
desarrollado un entramado sencillo que le permitió ejercer una regulación limitada sobre la
propiedad. Pero, fundamentalmente, dispuso de la información básica para organizar la
percepción regular de los impuestos que gravaron a los inmuebles.
A su vez, a mediados del mismo decenio, en los confines sureste y este provincial
irrumpió un fenómeno que, en parte, se produjo como resultado de la movilidad de la
propiedad de la frontera que, un par de décadas antes, promovió el mismo sector público.
En efecto, como se mencionó en un párrafo anterior, el gobierno puso en venta más de un
millón de hectáreas de tierra fiscal en el límite austral de su jurisdicción. Por esta razón,
empresarios dedicados al negocio de la venta fraccionada del suelo, que iniciaron sus
negocios en Santa Fe, adquirieron parte de esas propiedades para expandir sus actividades
hacia el oeste. De esta manera, la colonización agraria originada en la provincia vecina se
proyectó al espacio cordobés.
La magnitud que en pocos años alcanzó aquel fenómeno decidió a las autoridades a
elaborar una legislación específica con un doble propósito. Por un lado, apuntó a promover
la radicación de nuevas colonias. Por el otro, buscó generar información del movimiento
sobre la propiedad que se produjera como resultado del mismo proceso colonizador. El
mecanismo legal aprobado generó un estímulo al colonizador, a través de la eximición del
pago de la contribución territorial. A la vez, con la finalidad de favorecer el asentamiento de
los agricultores, en los espacios menos integrados al dominio público, se mejoraba el
beneficio en términos temporales. Es decir, si la colonia se ubicó a 25 kilómetros de una
línea férrea, su propietario dejaría de abonar el impuesto por cinco años. Si estaba más allá
de esa distancia, la eximición se prolongaba por otros dos años. Para obtener el beneficio
debió presentar un expediente acompañando el plano de la traza de la colonia y el título de
Revista Pelícano vol.4 (2018) - 151
propiedad correspondiente. Esta documentación se archivó en el mismo departamento
Topográfico responsable de verificar la fidelidad de los datos (Brussa, Cánovas,
Prosdócimo, 2001, p. 171).
De tal modo, se acrecentó la injerencia estatal sobre los inmuebles en poder de los
particulares y se consolidó una base de información más certera para mejorar la
recaudación impositiva.
Con respecto al fenómeno colonial, interesa establecer cuántas colonias se fundaron, en
qué años y qué proporción se adhirió al régimen legal vigente. De este modo, es posible
calibrar con mayor certeza el efecto que la normativa tuvo sobre el proceso indagado. Con
ese propósito, se confeccionó el cuadro N°1. En él se reúne la información sobre el
número de colonias fundadas por año, la superficie de cada una, en qué departamento se
localizaron y si solicitaron o no la eximición fiscal.
Cuadro N° 1. Número, superficie y régimen legal de las colonias de Unión y Marcos Juárez
N° de N°
Colonias Superficie en N° Colonias N° colonia Colonias
Año fundadas ha. acogidas a ley Superficie
en M. Juárez
Superficie
en Unión
Superficie
1870
1
10.000
1
10.000
1882 1
5.400
1
5.400
1885
2
26.100
2
26.100
1886
2 19.720 2 19.720
1887 9 124.378
11
144.098* 6 102.765 3 21.613
1888 4
21.412 2
13.600 4
21.412
1889 5 49.320
1
12.000 5 49.320
1890 9 80.000 3 26.300 7 61.800
2 18.200
1891 3 17.625
1 3.213
3 17.625
1892
30 265.207 7 55.494 19 155.195
11 110.012
1893 8 98.000 4 51.834
1
10.000 7 88.000
1894 7 46.580 3
26.118
5 30.740
2
15.840
1895 5 28.886
1
2.706 4 18.066
1 10.820
1896
1897
1
4.275
1
4.275
1
4.275
1898
1 8.422 1 8.422 1 8.422
Total 88 805.325 35 348.060 62 540.840 26 264.485
Revista Pelícano vol.4 (2018) - 152
Fuente: Elaboración propia con datos tomados de la García Delgado (1898) y Expedientes de Colonias de
los departamentos de Marcos Juárez y Unión, en AHC.
* En este año se acogieron colonias fundadas con anterioridad.
De acuerdo con los datos disponibles, entre 1870 y 1898 se establecieron 88
propiedades bajo la denominación de colonias con una superficie total de 805.320
hectáreas. ¿Cuál es el significado de esta magnitud? Para aproximarse a él conviene tener
presente que abarcó un tercio de la superficie correspondiente a los departamentos de
Marcos Juárez y Unión que, reunidos, sumaban 2,4 millones de hectáreas (Río; Achával,
1905, pp. 612, 635).
Si bien las cifras referidas en el párrafo anterior indican que se trató de un fenómeno
extendido, su distribución entre cada uno de los dos departamentos no fue pareja. En
Marcos Juárez se localizaron 62 colonias con 540.000 hectáreas; es decir las dos terceras
partes, tanto del número como de la extensión. Mientras el tercio restante se asentó en
Unión. En cambio, si la comparación toma en cuenta la superficie afectada por el
fenómeno en relación con la correspondiente a cada unidad jurisdiccional, se advierte que
en el primer caso alcanzó al 52% del suelo; en tanto en el segundo, sólo el 19%. Ambas
cifras demuestran que la modalidad indagada tuvo una proporcionalidad mayor en el
departamento Marcos Juárez, ubicado en el extremo oriental de la provincia, limítrofe con
Santa Fe.
Respecto del interrogante acerca de la adhesión al régimen legal, 35 colonias, es decir 40
% de todas las que se constituyeron en los años indagados adhirieron a la promoción fiscal.
Mientras, en términos de superficie, abarcó el 43% de la tierra colonizada. Esta primera
aproximación cuantitativa indica que la normativa tuvo una recepción positiva considerable
entre los colonizadores.
Los datos aportados sobre la colonización revelan que, como fenómeno, tuvo su mayor
impacto en el departamento Marcos Juárez, el mejor situado para receptar la expansión
santafesina antes referida. A partir de esta constatación, resulta justificado concentrar el
análisis en este departamento, empezando por evaluar cómo aquel proceso se manifestó
sobre la producción agrícola.
De acuerdo con los resultados obtenidos con una investigación previa las superficies
cultivadas con trigo, maíz, lino y alfalfa alcanzaron los siguientes valores: en 1887, 14.329
hectáreas; en 1894, 270.290 hectáreas; en 1895, 302.975; en 1897, 334.392 hectáreas; en
1898, 316.872 hectáreas y, en 1900, 340.339 hectáreas (Tognetti, 2017, p.85). La magnitud
de estas cifras da cuenta de la transformación estructural acaecida en el espacio analizado
Revista Pelícano vol.4 (2018) - 153
durante el período escogido. En tanto, las tasas de crecimiento revelan la intensidad
alcanzada por esa transformación. Así, medido entre 1887 y 1900, el crecimiento en los
cultivos alcanzó una tasa del 27% anual. Pero, si esta medición se la realiza entre 1887 y
1894, la variación experimentada fue del 52% anual. Además, es importante tener en
cuenta que el 90% de la superficie cultivada se destinó al trigo, indicando la alta
especialización productiva que estuvo asociada al cambio antes referido (Tognetti, 2017,
p.86).
En esos resultados influyeron otros factores ajenos al proceso de colonización misma.
Por lo menos dos, fueron fundamentales. Primero, el acceso del cereal argentino al
mercado mundial. Y segundo, la fuerte devaluación que experimentó la moneda local desde
mediados de la década de 1880 y, sobre todo, luego de la crisis de 1890. Este último en
particular, provocó una transferencia de ingresos en favor de los productores de bienes de
exportación, en general, y de los agricultores, en particular.
Pero, ¿en cuánto influyó el fenómeno colonial y el avance de la agricultura al
movimiento de la propiedad inmueble? Las transacciones correspondientes al mercado
primario colonial del departamento Marcos Juárez se presentan en el cuadro N°2. Durante
el período indagado los colonos adquirieron 149.484 hectáreas a través de 554 operaciones.
Cuadro N° 2. Superficie y operaciones anuales del mercado primario colonial de Marcos Juárez
1887 1888 1889 1890 1891
1892
Superficie anual (ha)
Número
2.262 5.552
2.447 7.727 12.418 21.129
Operaciones 9 23 13 40 62 74
1893 1894 1895 1896 1897 1898 1899 1900
19.837 17.450 8.257 13.274 9.700 14.548 4.030 10.853
69 56 26 56
22
50 14 40
Fuente: Elaboración propia con datos de registros 1, 2, 3, 4, 6,8, 9, 15, 21, 22, 23, 25, 29, 30, 31 y 33, Fondo
Protocolos Notariales, AHPC.
Ambas magnitudes revelan que se trató de un mercado dinámico, aunque limitado para
redistribuir la tierra y su propiedad. Las cifras anteriores equivalen al 15% del territorio
departamental.
También, el ritmo mediante el cual se escrituraron las parcelas varió a lo largo del
período estudiado. Así, entre 1891 y 1893, los protocolos notariales registran 205
operaciones de venta por una superficie de 53.384 hectáreas. El trienio referido constituyó
Revista Pelícano vol.4 (2018) - 154
un período excepcional. En su transcurso, se escrituró el 35,6 % de toda la superficie
transferida y se concretó el 40 % de las operaciones. En los demás años, las cifras del
mismo cuadro muestran fluctuaciones intensas en la cantidad de tierra y en el número de
transacciones escrituradas. Aspectos que ponen de manifiesto cómo repercutieron en el
movimiento de la propiedad las variaciones de los ingresos de los agricultores. Pero, más
allá de las intensidades verificadas, la compraventa modificó la forma en que se distribuyó
la propiedad al momento de iniciarse la colonización, aspecto que se analiza en el próximo
apartado.
Colonización y redistribución de la propiedad en M arcos Juárez a través de la
operatoria del mercado colonial
El análisis de los cambios en la distribución de la propiedad que se puede realizar por
medio del seguimiento de las operaciones del mercado primario colonial resulta limitado.
Esto es debido a que los compradores originales de los colonizadores pudieron
desprenderse de sus inmuebles; con lo cual se modificaría aquel reparto. Por esta razón los
resultados obtenidos constituyen un primer avance sobre una cuestión, hasta el momento,
casi inexplorada.
Se parte de considerar la oferta de tierra en el mercado primario colonial a la superficie
de las 29 colonias que vendieron sus tierras en parcelas. Éstas reunieron, en total, 317.022
hectáreas. Es decir que la superficie media por emprendimiento rondó las 11.000 hectáreas.
Sin embargo, este parámetro no resulta muy representativo pues la colonia más extensa
reunió 50.000 hectáreas mientras la más pequeña alcanzó a 3.200 hectáreas.
De todos modos, la dispersión verificada respecto de las superficies no es muy
reveladora en cuanto a cómo se repartió la titularidad del dominio de las tierras de aquellas
colonias. Esclarecer esta inquietud presenta sus dificultades. La primera corresponde a la
forma jurídica bajo la cual se conformaron. En relación con esta cuestión, ocho se
organizaron como sociedades por acciones, de las cuales, siete correspondieron a capitales
británicos y una a inversores argentinos. Un menor grado de dificultad se presenta en el
caso de los condominios, pues, conociendo el número de integrantes de la sociedad de
hecho y su identidad es posible sortear el obstáculo. Bajo esta forma se registraron once
colonias. En tanto, los diez restantes pertenecieron a un único propietario.
Si bien las formas societarias por acciones constituyen un límite para el análisis que se
pretende hacer; para llevarlo a cabo se consideró a cada una de esas firmas como único
titular de los inmuebles pertenecientes a cada empresa. De este modo, se confeccionó el
Revista Pelícano vol.4 (2018) - 155
cuadro N°3 que, con las prevenciones correspondientes, permite aproximarse a la forma en
que se repartió el dominio sobre el suelo entre los colonizadores.
Cuadro N° 3. Distribución de la propiedad de las colonias de Marcos Juárez entre los colonizadores
Hectáreas Titulares
%
Superficie
%
Hasta 5.000
11
33,33 27.066 8,50
5.001 a 10.000
12
36,36 74.197 23,40
10.001 a 15.000 5 15,16 56.574 17,80
15.001 a 20.000 0 0,00 0 0,00
20.001 a 25.000 3 9,09 70.185 22,13
Más de 25.000
2
6,06 89.000 28,17
Total 33 100,00
317.022
100,00
Fuente: Elaboración propia con datos de García Delgado (1898: pp. 113-183).
Como se advierte de la lectura del cuadro anterior, el número de titulares no es igual al
de las colonias. Esta situación se originó por la existencia de condominios, por una parte, y,
por la otra, a que varios colonizadores participaron en diferentes emprendimientos. De
todos modos, y en relación con la cuestión tratada, un tercio de los propietarios se ubicó en
el primer estrato de hasta 5.000 hectáreas y todos ellos controlaron menos del 9% de la
superficie total. Asimismo, si se computa a quienes dispusieron hasta 10.000 hectáreas, se
reúne al 70% de los propietarios con derechos sobre casi un tercio de toda la superficie
abarcada por esta indagación. Estos datos sugieren que una parte significativa de los
colonizadores no perteneció al sector de grandes terratenientes que, en líneas generales, la
literatura ha definido para el espacio pampeano. Esta constatación se refuerza cuando se
tiene en cuenta que 20 de los 33 propietarios correspondientes a los dos primeros estratos
fueron titulares de extensiones entre las 1.280 y las 5.500 hectáreas.
Como contrapartida, la mayor concentración de la propiedad se ubica en los estratos de
más de 20.000 hectáreas, con el 50% de la tierra en manos de cinco titulares. De todos
modos, conviene no perder de vista que tres fueron sociedades por acciones, dos de las
cuales se integraron con capitales británicos, con un número de accionistas imposible de
determinar. Asimismo, el emprendimiento de mayor extensión correspondió a la sociedad
anónima Juárez Celman con 50.000 hectáreas, integrada por capitalistas radicados en el país
cuya nómina completa tampoco se dispone.6
6 Algunos de los nombres de los socios fundadores, que se pudieron identificar, revelan la participación de
empresarios destacados de la época que colocaron parte de su patrimonio en otros emprendimientos
Revista Pelícano vol.4 (2018) - 156
Pero, como se dijo, esa primera distribución a la que dio lugar el fenómeno colonial, se
modificó mediante el mercado primario. El reparto resultante se presenta en el cuadro N°4.
Según se observa en él, el 47% de la superficie involucrada pasó a la propiedad de 582
individuos. También, las cifras del mismo cuadro permiten constatar una marcada
polarización entre los extremos de la distribución. Así, algo menos del 18% de los
propietarios dispuso de una superficie cercana al 5%. En tanto, algo más del 12 % de los
titulares, pertenecientes al estrato de más de 500 hectáreas, concentró más de un tercio de
toda la tierra.
Sin embargo, hay un aspecto que el cuadro no permite apreciar y es la gran dispersión
que mostró la distribución analizada. En efecto, mientras el titular con el inmueble más
pequeño contó con 14 hectáreas; el mayor superó las 1.700 hectáreas. Esta información
ilustra acerca de la diversidad de propietarios que surgió como resultado del proceso
analizado.
Cuadro N°4. Distribución de la propiedad originada en el movimiento del mercado primario colonial de
Marcos Juárez hacia 1900
Hectáreas Titulares
%
Superficie
%
Hasta 100 104 17,80 7.271 4,80
101 a 200
229
39,30 35.548 23,80
201 a 300 79 13,70 18.998 12,80
301 a 400 85 14,60 27.761 18,70
401 a 500 13 2,00 4.361 2,90
Más de 500 72 12,60 55.130 37,00
Total
582
100,00 149.069 100,00
Fuente: Elaboración propia con datos de registros 1, 2, 3, 4, 6,8, 9, 15, 21, 22, 23, 25, 29, 30, 31 y 33,
Fondo Protocolos Notariales, AHPC.
De todos modos, esa primera imagen se vuelve un poco más nítida al considerar que las
dimensiones de los inmuebles correspondientes a 130 propietarios fueron inferiores a 150
hectáreas. Esta última cifra, indica una presencia significativa de los pequeños titulares de
dominio. En efecto, en el primer intervalo, hasta 100 hectáreas, se ubica poco menos de un
quinto de los propietarios, con una proporción menor al 5 % de la superficie transferida.
colonizadores y rubros Alfredo Arteaga, Miguel Juárez Celman, Angel Sastre, Ramón Muñiz, Francisco
Seeber, Jaime Llavallol y Juan Canals. AHPC, Protocolos Notariales, R.2, Inv. 80, Año 1888, f° 133.
Revista Pelícano vol.4 (2018) - 157
Es decir que, la base de la estructura agraria que comenzó a despuntar con la colonización,
se conformó de un conglomerado que dispuso de parcelas con dimensiones limitadas para
llevar adelante una agricultura de carácter extensivo.
Lo señalado en el párrafo anterior, se corrobora al comparar los valores del primer
intervalo con los del segundo. Este último, casi con algo más del doble del número de
titulares concentra una extensión cinco veces mayor.
Asimismo, el análisis del cuadro N° 4, revela que el proceso analizado dio lugar a una
polarización entre los extremos de la distribución considerada. Si se computa, por un lado,
a los dos primeros intervalos hasta 200 hectáreas se constata que entre ambos reunieron el
57% de los propietarios con derechos sobre el 28 % de la tierra, negociada en el mercado
primario colonial. A su vez, en el intervalo superior de más de 500 hectáreas, que abarca a
menos del 12,6 % de los propietarios, concentra más de un tercio de la tierra. Es
importante referir que de los 72 titulares que reúne el intervalo, 16 fueron dueños de
unidades con más de 1.000 hectáreas.
La observación anterior pone en evidencia que, si bien, la colonización dio lugar a un
proceso parcial de desconcentración de la propiedad; también permitió el surgimiento de
una capa de propietarios con inmuebles de grandes dimensiones. Si, además, a estos
últimos se agregan los titulares de las tierras remanentes de las colonias analizadas en este
apartado, se consolida la idea de que, con todo, la concentración de la propiedad estuvo
presente en la estructura resultante de la operatoria del mercado primario colonial.
Para entender, con algo más de detalle, los cambios, promovidos por el proceso
indagado, resulta esclarecedor la revisión del caso de la S.A. Juárez Celman. Conviene
recordar que, como se adelantó, por sus dimensiones constituyó el emprendimiento más
extenso de todo el departamento Marcos Juárez. Además, la forma jurídica societaria le
permitió conformar un capital superior al millón de pesos que, si bien, en parte, se destinó
a la compra de la tierra; también, se utilizó para la construcción de un ramal ferroviario que
la conectó al ferrocarril Oeste Santafesino7. La inversión en la línea férrea resultó
fundamental al ligarla con el puerto de Rosario8 y le confirió a la colonia un lugar
estratégico. De modo tal que, el antiguo poblado de Cruz Alta, incorporado a la traza de la
colonia, se convirtió en la punta de línea, concentrando las actividades comerciales
7 Se trató de una iniciativa llevada adelanta por Carlos Casado comerciante español radicado en Rosario en
sociedad con otros empresarios de la misma ciudad involucrados en distintos proyectos inmobiliarios. El
ferrocarril en cuestión se proyectó para alcanzar los poblados más occidentales del sur santafesino, San José
de la Esquina y Melincué (Fernández Priotti, 2006, p. 63)
8 AHC, Expedientes de Colonias, N°1, Marcos Juárez.
Revista Pelícano vol.4 (2018) - 158
derivadas del movimiento agrícola del mismo emprendimiento y su zona circundante
(García Delgado, 1898, pp.154-155).
El efecto que tuvo disponer de dicho medio de transporte sobre la colonización se
advierte con mayor claridad a partir de las siguientes cifras. En 1887, a poco tiempo de su
constitución, se cultivaron 250 hectáreas (Albarracín, 1889, p. 185) y, en 1895, 26.000, con
más de 21.000 hectáreas dedicadas al trigo9.
Sin lugar a dudas, la expansión agrícola registrada generó ingresos a los colonos para
afrontar la compra de sus parcelas, favoreciendo el proceso de traspaso de la propiedad,
originalmente, en poder de la sociedad anónima. De acuerdo con la información recabada
de los registros de escribanos, entre 1887 y 1900, se produjeron 94 operaciones de ventas
por parte de dicha empresa a los agricultores. Por medio del conjunto de transacciones
referidas, cambiaron de titularidad 21.850 hectáreas. De esta forma, 108 individuos se
convirtieron en propietarios de parcelas de muy variada extensión. Al igual que lo
constatado al repasar el conjunto de operaciones del mercado colonial, el proceso
indagado, al interior de la colonia Juárez Celman, permitió que coexistieran pequeños
medianos y grandes propietarios. En efecto, mientras el titular de dominio con menor
extensión controló 14 hectáreas; el de mayor dispuso de 1.18210.
Pero, aun cuando se verificó un traspaso significativo, la empresa siguió controlando
más del 50% de la superficie original. Sin embargo, es posible que esa dimensión fuera
menor. De acuerdo al informe elevado por el administrador de la empresa al gobierno
provincial, hasta fines del siglo XIX, otras 6.500 hectáreas habían sido transferidas a
colonos pero no se escrituraron porque aún quedaron saldos pendientes de pagar11. Si
fueran ciertas estas afirmaciones, la tierra en poder de la compañía sería menor a 22.000
hectáreas. Por lo tanto, desde su fundación hasta 1900, se habrían desprendido a un ritmo
anual de algo más de 2.300 hectáreas.
Un aspecto importante, que se observa a través de la redistribución de los derechos
sobre el suelo, es la mayor participación de los estratos inferiores en el control de la tierra.
Los propietarios con hasta 200 hectáreas, fueron 75, el 69 % del total y dispusieron de
9.000 hectáreas, 41 % de la superficie enajenada a colonos. Ambas proporciones superaron
las cifras correspondientes vertidas en el Cuadro N°4.
9 AHPC, Gobierno, Córdoba Legajo 2, 1896, Tomo 271.
10 AHPC, Protocolos Notariales, Registros 2, 9, 15 y 21.
11 AHC, Expedientes de Colonias, N°1, Marcos Juárez. Leandro Gómez al ministro de Hacienda
Colonización y Obras Públicas, Córdoba 13 de octubre de 1902, f°7.
Revista Pelícano vol.4 (2018) - 159
Conclusión
Respecto de la problemática tratada en el artículo, los resultados empíricos alcanzados
permiten sostener algunas afirmaciones todavía provisorias que requieren ampliar el análisis
para extender su validez a otros casos.
En primer lugar, el avance realizado esclareció el modo en que el Estado provincial
desarrolló su injerencia sobre la propiedad. Como se determinó en el estudio, al comienzo,
los dirigentes cordobeses canalizaron sus iniciativas hacia la regulación del dominio público.
Esta decisión dio lugar a una serie de innovaciones entre las cuales la de mayor
trascendencia correspondió a la de mensurar y deslindar las tierras fiscales por iniciativa del
propio Estado. Como derivación lógica de lo anterior, se prohibieron las denuncias,
método legal introducido por la corona española que rigió el procedimiento de
privatización del suelo aun después de declarada la independencia. El principal resultado
fue que el gobierno se convirtió en protagonista del proceso que reguló la apropiación
privada de la tierra.
En segundo lugar, y en relación a la misma problemática, se destacó la decisión de
expropiar a los escribanos los protocolos bajo su custodia. La ley correspondiente tuvo un
propósito doble. Por un lado, proveyó al sector público del acervo documental más
importante referido a la historia dominial de los inmuebles correspondientes a su
jurisdicción. Por el otro, redefinió la profesión de escribano asegurando para el fisco el
control sobre el flujo de información futura referida al estado de la propiedad.
En tercer lugar, y en cuanto al control sobre el dominio privado, la creación del registro
de la propiedad resultó clave. Este instituto tuvo un objetivo claro, actualizar la titularidad
del dominio. En este sentido, su organización fue fundamental para que el fisco pudiera
exigir el pago del impuesto correspondiente. Asimismo, se identificó el dispositivo creado
para asegurarse la efectividad de la registración. Como se lo presentó en la breve
descripción realizada, el procedimiento descansó en la colaboración entre las dependencias
públicas y el ejercicio profesional del notario.
En otra dirección, la indagación practicada puso de manifiesto que las innovaciones
referidas sumado a las nuevas funciones asumidas por el Estado se conjugaron de tal modo
que, como resultado, se produjo un movimiento incrementado de la propiedad inmueble. Si
bien es cierto que la compraventa tuvo antecedentes de larga data, aun en las zonas de
frontera, la nueva realidad promovida por el cambio institucional le proveyó de una
dinámica distinta. Como se refirió en el desarrollo del artículo, el diseño de dispositivos
específicos potenció la compra y posterior reventa de inmuebles fiscales. Pero, no se trató
Revista Pelícano vol.4 (2018) - 160
sólo de un mayor número de transacciones sino de la aparición de nuevos actores y
prácticas.
Aunque todavía se requieren de otros estudios que revaliden esa constatación empírica,
las garantías dadas a la propiedad y el control ejercido por el Estado promovieron la
participación de actores ajenos al espacio provincial de frontera. Empresas británicas,
sociedades anónimas o individuos a título personal, nacionales o extranjeros, adquirieron
inmuebles bajo la seguridad de que podrían apropiarse de los retornos generados por las
inversiones realizadas. A ellos se sumó un nuevo actor, el colono propietario en su mayoría
de origen extranjero, destinado a ser un protagonista destacado del espacio pampeano en
construcción.
La colonización fue un ejemplo de los efectos provocados por las transformaciones
antes aludidas. Los empresarios de otros espacios expandieron sus negocios sobre las
tierras del sureste cordobés no solo porque las expectativas respecto de la actividad fueron
positivas sino, también, porque el marco normativo generó beneficios extra. En este
sentido, la ley de colonias de 1886 estimuló, mediante la exención impositiva, la radicación
de nuevos emprendimientos de tal modo que el fenómeno alcanzó una dimensión
desconocida hasta ese momento. Más importante aún, fue la emergencia de nuevas
prácticas, asociadas principalmente con la renta de la tierra. En efecto, la nueva normativa
al establecer una identificación precisa de una parcela, orientada a los propósitos dominiales
y fiscales, favoreció la explotación económica del suelo, aun cuando se trató de la tenencia
precaria.
A su vez, el seguimiento de la colonización misma ha permitido identificar algunas
particularidades del proceso que hasta el momento han merecido poca atención. En primer,
lugar la amplia dispersión constatada, tanto en las dimensiones de los emprendimientos
como de la propiedad en poder de los colonizadores, puso de manifiesto la heterogeneidad
que la caracterizó, por el lado de los emprendedores. Pero, además de esa diversidad, el
análisis cuantitativo reveló que casi dos tercios de aquellos fueron titulares de extensiones
menores a 5.500 hectáreas, superficies que los coloca fuera de la caracterización más
tradicional de los grandes propietarios pampeanos.
Dentro del conglomerado referido, se destacó la colonia conformada como sociedad
anónima por empresarios radicados en el país. La organización societaria fue clave para
disponer del capital requerido para afrontar la extensión del ramal ferroviario. Esta
posibilidad la ubicó en una posición estratégica en el proceso indagado. Por esta razón y
Revista Pelícano vol.4 (2018) - 161
por otras aludidas en otras partes de este artículo, el caso merece un estudio en
profundidad que arroje mayores evidencias de las aportadas en este texto.
Con todo, la constatación más novedosa alcanzada por medio de la investigación
realizada correspondió a las modificaciones advertidas en la estructura de la propiedad. La
redistribución verificada a través del movimiento del mercado primario colonial permitió
atisbar el surgimiento de un entramado distinto respecto de la propiedad del suelo. Aun
cuando el relevamiento practicado fue parcial y, por lo tanto, provisorio, se trató de una
transformación estructural que reconoce pocos antecedentes previos. El surgimiento de un
segmento de pequeños y medianos propietarios constituye una aportación significativa de
la investigación, pero aún requiere de otras replicaciones empíricas para confirmar su
presencia más difundida en el espacio analizado. E igualmente, es necesario indagar con
mayor detenimiento respecto de aquellos que accedieron a la propiedad de una parcela cuya
superficie fue menor a la requerida para llevar adelante la agricultura extensiva. En relación
con este estrato convendría clarificar las actividades desempeñadas respecto de la actividad
productiva principal
Finalmente, pero no menos importante, también se verificó que la redistribución de la
propiedad dio lugar al surgimiento de nuevos propietarios con extensiones superiores a las
1.000 hectáreas. Además, corresponde incluir en este grupo a los colonizadores residuales
que mantuvieron en su poder las tierras de las colonias sin transferir a los agricultores hasta
fines del siglo XIX.
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